아파트 매매시 주의 사항 (feat.투자 수익률 관점)

시작하는 제목

얼마전에 집에 큰 투자를 하지 않고 한옥에서 거주중인 직장인 부부가 나오는 영상을 보게 됐는데요

개인적으로 좀 많이 인상적이었습니다. 왜냐하면, 저는 여태까지 집은 무조건 풀 대출을 받아 매매한 뒤에

투자의 목적으로 장기간 이자비용을 갚아 나가야 한다고 생각했기 때문에요. 

근데 위 영상을 보니, 어마무시한 이자 비용을 감당 하면서,

집에 투자를 해야 하는게 맞는지 세밀하게 따져봐야 되겠다라는 생각이 들더라구요.

그래서 오늘은 동일한 돈을 아파트와 다른 자산에 투자했을 때, 어떤게 가장 수익률이 좋은지 확인해 보려고 해요.  

 

 

 

목차

영끌해서 산 아파트의 수익률

부동산 대신 적금을 했다면?

부동산 VS 미국 주식

핵심은 개인 성향과 투자 수익률

 

 

 

영끌해서 산 아파트의 수익률

우선 KB 부동산의 통계 자료를 확인해 봤을 때, 

최근 10년간 아파트 가격은 약 2.3배 올랐다고 할 수 있을 것 같아요. 

2014년에 평당 매매가가 1,597만원이었는데 2023년에 3,633만원까지 올랐거든요.

집값이 가장 낮은 도봉구 또한 평당 매매가가 10년 전에 비해 현재 약 2배정도 오른걸로 봤을 때, 

유의미한 평균 수치라고 볼 수 있을 것 같아요. 

출처 : kb 부동산

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그럼 수익률 관점에서 아파트 매매시 주의 사항 확인을 위해 계산을 한 번 해볼게요.

2014년에 6억짜리 아파트를 대출끼고 매매했다고 가정했을 때 수익률이 얼마나 나올까요?

*인테리어 비용이나 각종 세금은 제외 했습니다.

6억 짜리 아파트를 매매 했을 때 10년뒤 수익률
대출 (금리 4%, 원리금 균등 상환, 만기 30년)	4억원 (레버리지)
시드머니	2억원
원금 & 대출이자 (10년)	2억 3,000만원
실제 투자 비용 (시드머니 + 원금&이자)	4억 3,000만원 (내돈)
2023년 아파트 매매 가격 (2.3배 상승)	13억 8,000만원
원금 중도 상환 금액	2억 7,000만원 (레버리지)
10년뒤 자산 (23년 아파트 매매가 - 원금 중도 상환)	11억 1,000만원
투자 수익률	150%

 

4억원의 대출을 받아서 6억짜리 아파트를 매매한다면, 10년 뒤 저희의 자산은 11억이 돼 있겠네요.

시드머니 2억으로 시작해서 10년 뒤 11억이면 사실 나쁘지 않은 투자긴 하죠?

근데 한 달에 지출해야 하는 원금과 이자 비용이 약 200만원 수준이라서,

맞벌이를 하지 않고서는 위와같은 투자를 진행하기가 힘들겠네요ㅜ 

그리고 실제로 투자되는 비용이 몇억 단위로 커서 그런지, 2배만 가격이 올라도 체감되는 소득이 매우 크네요. 

 

 

부동산 대신 적금을 했다면?

만약에 동일한 금액을 아파트 말고, 적금에 투자 했다면 어떻게 됐을까요?주거문제를 전세로 해결하고, 매월 200만원씩 적금을 넣는다고 했을 때 10년 뒤 저희의 자산은 얼마가 돼있을까요?

10년동안 월 200만원 적금을 넣었을 때
전세 (내돈)	2억원
월 적금액 (기간 10년, 금리 4%)	200만원
적금 원금 & 이자 (세전)	약 2억 9,000만원
10년 뒤 자산	4억 9,000만원

 

아무래도 레버리지도 쓰지 않고, 단순히 근로소득을 저축만 하는 방법이라 그런지

급격한 자산의 증식은 불가능하네요. 그리고 적금 금리도 4%보다 낮아질 확률이 높은 상황을 고려했을 때

예상되는 자산은 4억 9,000만원보다 더 줄어들 걸로 예상됩니다. 

그래도 적금의 긍정적인 면은 부동산과 다르게 100% 자산을 늘릴 수 있는 방법이기는 해요. 

부동산이든 주식이든 모두 원금 손실의 리스크가 있다는 건 부정할 수 없으니까요!

그럼에도.. 부동산에 투자했을 때와 기대할 수 있는 수익률이 너무 낮기는 하네요 😂

 

 

 

 

부동산 VS 미국 주식

개인적으로 이게 가장 궁금해서 시뮬레이션을 돌려 봤거든요 저도 ㅋㅋ 부동산 VS 미국 주식 !!

아파트 매매, 적금 모두 하지 않고 최근에 핫한 미국 주식에 동일한 금액을 투자 했다면 어떤 결과가 있었을까요?

(부동산 투자 VS 주식 투자의 자존심 싸움으로 볼 수도 있겠죠?)

사실 10년도 아니고 5년 전에만 엔비디아에 매월 200만원씩 넣어놨다면, 현재 저희의 자산은 14억이 돼있었을거에요 ㅋㅋ

계산 : Portfolio Visualizer

 

근데 사실 이렇게 신기 내린 듯한 투자를 한다는건 불가능한 일에 가까우니까, 

워렌 버핏이 추천 하는 S&P 500 지수를 추종하는 ETF에 매월 200만원씩 10년간 투자 했을 경우

저희의 자산이 얼마가 돼있을지 한 번 확인해 볼게요 😉

10년동안 Vanguard S&P 500에 월 200만원씩 넣었을 때
전세 (내돈)	2억원
월 투자 금액 (기간 10년, 종목 : Vanguard S&P 500)	200만원
적금 원금 & 이자 (세전)	약 4억 9,000만원
10년 뒤 자산	6억 9,000만원

계산 : Portfolio Visualizer

 

S&P 500 ETF에 투자했을 때 10년 뒤 기대할 수 있는 저희의 자산은 6억 9,000만원이네요

확실히 적금에 넣어놨을 때보다는 훨씬 좋은 성과를 볼 수 있네요.

하지만 역시 한국은 부동산 투자가 답인 것 같네요..ㅋㅋㅋ (좀 슬프네요😂)

 

 

핵심은 개인 성향과 투자 수익률

레버리지를 써서 부동산 수익률이 더 높게 나온 것도 있겠지만, 

주거문제와 투자를 동시에 해결할 수 있다는 점에서 대출을 통해 아파트를 구매하는 건 꽤 매력적인 투자인 것 같습니다. 

집값이 생각만큼 오르지 않더라도 그냥 살면 되니까요ㅜ 

 

근데 만약, 빚을 내서 주식에 투자 했는데 주식이 오르지 않으면,, 진짜 아찔할 것 같습니다..

그런 상황에서 전세 가격이 올라지거나, 대출 이자가 비싸지기라도 하면 정말로 유동성 확보를 위해

손실이 난 상황에서 주식을 팔게될 것 같습니다ㅜㅜ

 

그래서 저는 개인적으로 아파트에 기본적으로 큰 자산을 투자하고,

여윳돈으로 절세 계좌를 활용해서 미국 ETF에 분산투자를 하는게 저한테는 가장 잘 맞는 투자방법일 것 같습니다.

여러분들도 주위에서 아파트를 구매하니까 무작정 따라 구매하지 마시고,

동일 금액을 다른 곳에 투자 했을 때 수익률을 계산해 보시고, 개인적인 성향을 고려해서

최적의 투자 포트폴리오를 구성해 보세요! 생각보다 재밌고, 10년뒤에 내 자산이 얼마나 증식돼 있을지 상상하는 것도

떨리는 일이거든요.